alquiler

EL ALQUILER DE PISOS TURÍSTICOS ES LÍCITO SI NO GENERA PROBLEMAS EN EL EDIFICIO

El alquiler de apartamentos por días o semanas (conocido como de “pisos turísticos”) es una actividad muy arraigada en los principales destinos turísticos de cualquier parte del mundo. La oferta se ha incrementado significativamente los últimos años, y con ella los problemas asociados a la convivencia normal con los vecinos.

El Pleno de la Sala Civil y Penal del TSJ de Cataluña ha dictado una sentencia de fecha 19 de mayo de 2016 (Sentencia número 37/2016, ponente señor Abril Campoy), por la que establece que no puede concluirse, en abstracto, que esta actividad suponga una actividad contraria a la convivencia normal en una comunidad de propietarios, y que para que su uso pueda tildarse de anómalo o antisocial debe apreciarse la concurrencia de una serie de conductas o actuaciones que merezcan la consideración de incívicas, análisis que deberá realilzarse caso por caso

La Sala desestima así la demanda de unos vecinos de una comunidad de propietarios de un edificio donde había un piso de uso turístico contra los propietarios de la vivienda; su decisión revoca la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona que había considerado que la actividad desarrollada por los dueños de estos apartamentos turísticos era molesta para los vecinos y que “era contraria a la convivencia normal”.

Vecinos contra dueños de pisos turísticos

El origen de la contienda está en la demanda que los vecinos de un edificio de Barcelona interponen contra varios propietarios de pisos de este edificio que los utilizaban para fines turísticos, provocando continuas molestias.

La sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 32 de Barcelona, de 20 de septiembre de 2012, dió la razón a los vecinos, al declarar que la actividad desarrollada por los propietarios de las viviendas destinadas al uso turístico es “molesta para los vecinos, comporta un uso excesivo de las instalaciones comunes y es contraria a la convivencia normal de la comunidad”, condenándole a cesar en dicha actividad.

Posteriormente, la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 16ª), de 13 de febrero de 2015, estima parcialmente el recurso contra la sentencia de instancia, revocando únicamente dicha sentencia en cuanto a las costas.

Los dueños de los pisos alquilados recurrieron en casación ante el TSJ, alegando infracción del artículo 553-40 CCCat con relación a los artículos 3.1, 19 y 41 de la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda, artículos 43 y 50 bis de la Ley 13/2002, de turismo de Cataluña y los anexos I, II e III de la Ley 20/2009 del procedimiento de control ambiental de las actividades.

Afirman los dueños de los pisos turísticos que la legalidad vigente diferencia entre los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico, y ellos desarrollan una actividad industrial. Además, consideran que la sentencia recurrida parte del hecho que la actividad es contraria a la convivencia normal porque equipara la vivienda de uso turístico a la actividad hotelera cuando no hay prueba que los turistas ocupantes o huéspedes hayan provocado robos o peleas u otras actividades reprobables.

No estaba prohibido en los estatutos comunitarios

El TSJ de Cataluña considera que “el uso de la vivienda que nos ocupa en este recurso de casación con fines turísticos, no consta que estuviera prohibido en los estatutos comunitarios cuando se inició la actividad”.

La Sala indica que no podrán ejercer esta actividad si se encuentra limitada por los Estatutos de la comunidad debidamente inscritos (art.68.6).

Así pues, la comunidad de propietarios está legitimada para hacer cesar las actividades no permitidas, conforme al principio de que el propio derecho no tiene que traducirse en perjuicio del derecho ajeno, que serán:

  1. a) las excluidas o prohibidas de manera expresa por los estatutos, es decir, que provengan de la libre voluntad de los copropietarios; b) las excluidas de manera expresa por la normativa urbanística y de usos del sector (lo cual obligará a examinar esta normativa); c) las que vayan contra las disposiciones generales sobre actividades que molestan, insalubrees, nocivas o peligrosas, en el caso de Cataluña reguladas en la Ley 20/2009, de 4 de diciembre; d) otras de ilícitas (sin especificar); e) finalmente, como cláusula general, las actividades o conductas que sin estar comprendidas en las anteriores, sean contrarias a la convivencia normal en la comunidad o que dañen o hagan peligrar el edificio.

Considera el tribunal que la actividad no se encuentra prohibida por las normas estatutarias ni por las normas urbanísticas del sector, a la vez que tampoco va en contra de las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas, puesto que no está establecida en ninguno de los anexos de la ley catalana 20/2009 de 4 de diciembre.

Además, el pleno de la sala de lo civil y penal recuerda que Cataluña legisló la actividad de los pisos turísticos y afirma que “hasta que la delimitación entre los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico se volvió a producir, las viviendas de uso turístico tuvieron que solicitar licencia administrativa como apartamento turístico, como en este caso”.

Convivencia “normal”

Indica el tribunal que lo que es sancionable es el “ejercicio anormal y antisocial del derecho, revelado por una serie de conductas incívicas continuadas y graves”, y que la calificación de una concreta actividad como molesta y contraria a la convivencia normal de la comunidad puede dar lugar por su carácter de “concepto jurídico indeterminado” a un amplio abanico de posibilidades, hecho que acontece una cuestión casuística que tendrá que ser resuelta en conformidad con las circunstancias de cada caso concreto, y se tiene que entender como “convivencia normal” la que se produce en circunstancias estándares o que se ajusta a las normas o reglas de conducta predeterminadas o fijadas por adelantado.

Las conductas incívicas deben analizarse caso por caso

La Sala señala que “no puede concluirse que en abstracto la existencia de viviendas de uso turístico suponga una actividad contraria a la convivencia normal en la comunidad, sino que es necesario que el uso que se hace pueda tildarse de anómalo o antisocial, como consecuencia de una serie de conductas o actuaciones que merezcan la consideración de incívicas. Aunque este análisis deberá producirse caso por caso”.

El tribunal concluye que, en este supuesto, no está probado que se estén llevando a cabo conductas incívicas, por lo, al margen del mecanismo del arte. 553-45.4 CCCat, que permite en aquellos casos de un uso intensivo de los elementos comunes el incremento en la participación en los gastos comunes, el recurso tiene que ser admitido.

Cómo prevenir las molestias a vecinos

Recientemente, la patronal de apartamentos turísticos Apartur, organización que representa a este sector en la provincia de Barcelona, ha promovido una iniciativa pionera que consiste en instalar sonómetros en los pisos turísticos como forma de prevenir las posibles molestias por ruidos que los turistas puedan generar al resto de los vecinos.

Se espera que tenga un efecto “disuasorio” en los que se alojan en estos apartamentos, a la vez que permiten al propietario tener un control sobre los mismos.

Así, esta tecnología permitiría al propietario controlar en tiempo real el nivel de decibelios que hay en cada apartamento. De esta manera, podrían actuar antes de que situaciones “potencialmente molestas” desemboquen en conflictos con los vecinos.

Fuente: PATRICIA ESTEBAN – REDACCIÓN NJ 
http://noticias.juridicas.com/actualidad/jurisprudencia/11108-el-alquiler-de-pisos-turisticos-es-licito-siempre-que-no-genere-problemas-de-convivencia-en-el-edificio/